物件の維持管理

世間一般に言われる不動産投資とは、

家賃としての収益を獲得することです。

収益を維持し続けるには物件を

常に維持管理しておくことが重要になってきますが、

その建物管理など、だいたいのことは

不動産会社が代わりに実施してくれます。

不動産投資で使う利回りを細かく見ると、

全部屋が埋まっている状態での

年間に得られる収入から計算するグロス利回り

あるいは表面利回りというものと、

コストを引いてから計算する実質利回り

またはネット利回りというものに分けられます。

家賃保証をするサブリースは、

アパート・マンションなどの家主と

サブリース業者との間で契約のもとで実施される

一種の転貸借なわけで、常識的なアパート経営とは別物です。

なので、サブリースのマイナス面などもしっかり確かめておいてくださいね。

アパート経営のメリットは、

マンション投資時に考えられるような

「エリア特性により違ってくることがあまりない」

ということだと思います。

マンションの数がとても少ない地区でも、

そこに建設されている物件に投資可能だと思います。

収益物件の良し悪しを判断するという場合は、

利回りの数値を念頭に置きつつ、

賃借する側の都合も考えに入れるようにしてください。

何が言いたいかと言うと、人間味のある感覚が大事っていうことです。

マンション経営において一番いいのは、

賃借人がそのまま購入してくれることだと言っていいでしょう。

なので、きっちりと管理体制の整っているマンションを選択するのが大事だと思います。

ビギナーでもやってみていいのは、

リスクが非常に大きい海外不動産投資などではもちろんないです。

日本の国内で不動産を買って、

その不動産の賃料のような収入を柱にした、

よくある不動産投資だけだと心得てくださいね

不動産投資セミナーに参加するなら、

開催している会社および講師をする人がしっかりしたものがおすすめです。

過去何回も催されてきたセミナーもありますので、

参加者の評判を探ると安心できると思います。

不動産投資に関して言うと、

個人保有の物件を販売するというケースもありますが、

こういったバブル景気時期のような売買差益を狙う投資ではなく、

本気で家賃収入を追うというとても簡単な投資です。

資産運用の対象になる収益物件としては、

既に賃借している人がいることから、

購入した時点から家賃収入が見込める物件も多々あります。

その場合、欠点として、

室内を自分の目で確かめるということは無理だと心得る必要があります。

不動産物件の賃貸経営は、

不動産の賃貸から生まれる賃貸料を最優先に考える不動産投資の一つです。

買い値より高く売って利益を出す投資法ではないと考えてくださいね。

不動産投資がスムーズに進展し始めれば、

大方の業務はメンテナンスをお願いした不動産会社に任せられるため、

目的としていた副業にすることができます。

こうした点が、不動産投資が投資家を夢中にさせる魅力だと思ってます。

賃料で稼ごうという不動産投資では、

収益物件の資産価値を検討するための指数として

利回りを用いることが一般的ですが、

この利回りの計算は一様ではなく、

年間賃料と購入価格で導き出す表面利回りと、

経費も計算に組み込む実質利回りの2つに仕分けられることに注意しましょう。

不動産投資をやるつもりなら、

投資先としての物件のコストパフォーマンスを

念には念を入れてチェックすることが不可欠なのですが、

そういう時に大多数の人がまず見るのが、

利回りという数値です。

都内各所で不動産投資専門の業者が運営する

不動産投資セミナーが開催されることがたびたびあり、

その大多数が“0円”で出席することができます。

毎回参加者も多く、バブル期を彷彿とさせますね。

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投資手法は千差万別

友紀です。

不動産投資のアパート経営と並ぶものとして

マンション経営を想定されるかもしれないですが、

マンション経営というのは、

マンションの一部屋単位で投資するやり方が主流だと言え、

アパート経営とは違うと言えます。

不動産投資セミナーに関しては、

中古マンションなんかのセミナーに決まっている

と信じている人も多いかと思いますが、

アパート建築用の土地を取得するといったことも含んだ

新築アパート経営について説明するようなものも多々あるのです。

ワンルームから始められるマンション経営ですが、

空き室リスクの少ないマンションは、

都心部の有名地区ばかりにある印象です。

今後価格も上がって、ますます買いづらくなると思われます。

「購入のための資金を低く抑えることができる」

と人気が高い中古を対象にしたマンション投資ですが、

どんな物件でも地方にあったらやめた方が良いと言われているのは、

地方のマンションはなかなか入ってくれる人がいない

という危険性が高いためだと思われます。

マンション経営をする場合、

間取りの変更などのリノベーションも

部屋への投資と考えることを頭に置いておきましょう。

効果的なリノベーションを行なえば、

家賃を下げずにキープすることができるかも知れないからです。

収益物件であるマンションとか

アパートとかを選ぶという時に要チェック項目となるのは、

いつごろ建てられたものかということです。

いつ建てられたのかを調べたうえで、

1981年にできた新耐震基準に沿った物件を選択することをお勧めします。

主要都市では不動産投資を専門にした業者により

企画・運営される不動産投資セミナーが開かれており、

ほとんどのものが参加費無料で参加することができます。

各会場とも受講者が多く、不動産投資の人気のほどが分かります。

不本意なことであっても、古今東西人というものは、

いつ事故に遭って入院ということになるかわからないですよね。

そんな最悪の事態に備えてマンション投資に乗り出せば、

少しぐらいは収入になるのではないでしょうか。

順調なマンション経営のために必須なのは、

外的には人気エリアであること、

内的にはセキュリティとか、

インターネットなどの設備の良さだと断言します。

立地が良くて内的にもベストな物件であれば、

空室ができてしまうリスクはあまり考えなくて済むでしょう。

アパート経営という不動産投資だと、

思ったよりも少額の手持ち資金で始められ、

入居している人数分の家賃が得られるということで、

投資効率の良い不動産投資としてやり始める方が増えています。

サブリース方式というのは、

アパートやマンションの大家と管理する

不動産会社の間で契約を取り交わした上で、

実行される転貸借と見なせますので、

ごく当たり前のアパート経営と一緒くたに考えてはいけないのです。

なので、サブリースにありがちなトラブルなども把握しておきましょう。

不動産投資セミナーもいろいろあって、

決まった人だけをターゲットにして行われているセミナーも少なくなく、

例を挙げると女性に限定して、

アパートの投資について説明するセミナーがにぎわっていたりするのだそうです。

家賃で稼ぐ不動産投資においては、

物件の投資価値を吟味する際に、

利回りという数値に着目すると思われますが、

表面利回りと書かれているものは、

年間で想定される家賃収入を投資金額で割って得られるものです。

マンション経営のポイントとして、

年間収益を投資額で除して出てくる利回りを用いることが多いようですが、

環境の全く異なる物件を利回りの一点で比較することはナンセンスです。

先々の需要が期待できない地方では、空室ができるリスクが高くて、

順調なマンション経営は困難だと言っていいでしょう。

手持ちの資金を運用しようと収益物件を買うということで探していると、

初めから入居者がいる物件にでくわすといったこともあります。

これはオーナーチェンジ物件と呼ばれ、

取得後即座に家賃収入が見込めます。

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売却、初めの一歩

友紀です。

物件の売却について、ここ最近色々と調べています。

キャピタルゲイン狙いの不動産投資はしていないけど、

不動産投資において出口戦略ってめちゃくちゃ大事なので、

市場が高騰しているときは迷わず売る!

っていうのがやっぱり鉄則な気がしてます。

仲介をどこにお願いするかを、ものすごく悩んでいるのですが、

先日、大手の不動産会社に勤めている友人に聞いたところ、

いくつかの会社に同時並行で仲介をお願いするのがいいそうです。

なぜかというと、それぞれ持っている顧客層が異なるからだとか。

いくつかの顧客層の異なる仲介業者にお願いすれば、

それだけ顧客へのリーチは増えます。

逆に、どこか1社に仲介をお願いそて進めていると、

どうしても顧客が限られてしまい、なかなか動きが悪いそうです。

ということで、4~5社くらいの業者にお願いしようと思い、

ここ最近ネットサーフィンしまくっていました。

東京で不動産投売却を成功させる方法っていうサイトに、

まさに友人が言っていたようなことが書いてありました。

おぉ、、これだ。。

やっぱり、複数の業者にお願いする際は、

一般媒介契約

という契約を締結するのが良いそうです。

、、で、なんと、一括査定サービスなるものが!!

これこそまさに私の求めていたサービスです!!

不動産投資のポータルサイトで有名な楽待と、

NTTグループ運営で実績のありそうな、

HOME4Uっていうところに早速登録してみました!

信頼できる不動産仲介業者をまずは探したいと思います!

なんだか、ちょっとワクワクしてきました(笑)

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エリアの将来性に投資する

友紀です。

不動産投資において、物件やエリアの将来性は重要なポイントです!

不動産の価値は、状況に応じて変動する性質があるからです。

例えば、ある時の物件価値は、3,000万円だったとして、、、

でも、、3,000万という価値は、未来永劫、担保されているわけではなく、

当然ながら需要と供給のバランスで市場の価格が決まりますので、

4,000万円に上がったり、2,000万円に下落することもありますね。

昨今のマイナス金利のような状況だと、

不動産需要が高くなるので物件価格は上がっちゃいます。

逆に金利が高いときは、需要が低くなるので、物件価格は下がっちゃいます。

あと、、エリアの人気度や再開発等による利便性にも左右されますよね。

前回、

不動産価格が爆上がりしている!

、、、と書いたけど、正確に言うと、、

爆上がりしている地域もあれば、
一部の地方などは逆に下がっている!

ところもあるわけ。

現在売却を検討している区分マンションは、

再開発の前に購入したんだけど、私が知っている限り、

再開発の計画があって不動産価格が下がっているところはほぼ無い。

上がる前に買えば(ちゃんと適正な価格で、、という大前提だけど…)、

上がった時にほぼ間違いなくキャピタルゲインを得られると思います。

エリアの将来性をしっかり見極めることは、不動産投資成功への近道ですね。

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爆上がり

こんにちわ!

友紀です。

数年前から不動産投資してます。

現在の所有物件は、

区分7戸、一棟モノが2棟(RC、木造)です。

当初は区分マンションを中心にやっていたのですが、

なかなか規模が拡大できず、、

途中から一棟に切り替えました。

幸いにも順調に経営できていますが、

まだまだ空室リスクが高く、

もうちょっと規模を拡大させていかないと安心できません。

懇意にしていただいているスピリチュアルの先生がいて、

不動産を購入する前は、大体、色々と見てもらっています(笑)

たぶんそのおかげで、経営が順調なんだと思います!!(って信じてるw)

最近、区分マンションをいくつか売却しようと思っています。

何故かというと、、、

不動産価格が爆上がりしているから!!

今売れば、相当キャピタルゲインを得られるので!

不動産投資において、出口をどこに持っていくかって、

非常に重要なんですよね。

区分マンションは、一棟モノに比べると資産価値も低いし、

このまま持ち続けるか、売るか、を考えた場合、

絶対、今売っておくべきでしょ!!

っていう結論に達しました(笑)

もちろん、色々と細かなシミュレーションしましたよ。

3年、5年、10年持ち続けた場合のインカムと金利、

今売った場合のキャピタルゲイン。

でも絶対、、、、

今でしょ!!(古っ!)

なんです。

というわけで、ちょっと物件購入はお休みして、

(と言いながら、いいモノが出てきたら買うけど!)

区分マンションの売却をしていきたいと思います。

また報告しますねー。

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